道に接していない物件、いわゆる未接道物件を所有しているが、利用予定がなく売却するか悩んでいる方も多いでしょう。
この記事では、そもそも未接道物件とは何かと、売却する方法について解説します。
売却を検討している方は、この記事を参考に売るか検討してみましょう。
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未接道物件とは？
未接道物件とは、道路に接しておらず、建築基準法における道路への接道義務を果たしていない物件です。
まず、家の敷地が幅4m以上の道路に、2m以上接している必要があります。
何故なら建築基準法における道路は幅4m以上と定められているので、それより幅の狭い場合、道路とみなされないためです。
また間口が2m以上接していても、道路まで出る道が2m未満で細長くなっている旗竿地の場合は、建築基準法の接道義務を果たしていないと判断されます。
道路まで出る道が2m以上あっても、道の途中が2m未満になっている場合も同様です。
他にも他人の敷地に囲まれ、道路に面していない袋地と呼ばれる土地にある物件も、未接道物件に該当します。
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未接道物件は売却できる？
未接道物件は、建築基準法の接道義務に違反しているので、解体して新たに建築ができません。
買い手はそのまま家に住むか、リフォームするかの選択になるので、新しく建てたい方には売れないでしょう。
また、自然災害によって家が全半壊した場合でも、建て直しができないリスクがあります。
このように何があっても再建築ができないので、担保価値が低くなり、住宅ローンを組めないケースが多いです。
そのため買い手は、現金での一括払いか、消費者金融などにお金を借りて支払う必要があります。
ここまで述べたように、未接道物件にはデメリットも多いので、買い手が現れづらいでしょう。
売却価格も相場の5〜7割程度になるケースが多いです。
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未接道物件を売却する方法
まず、水回りや壁紙などをリフォームして、賃貸用の物件として貸し出す方法があります。
水回りの設備交換や外壁の塗り替えなどのリフォーム工事は、建築基準法の違反に該当しません。
住居用以外にも倉庫など、周辺のニーズに合わせて改装し、賃貸してみましょう。
また、隣地も一緒に買い取り、接道義務を果たした土地として、売却する方法もあります。
旗竿地である場合は、隣地の一部を買い取って通路の幅を2m以上にして、接道義務を満たしてから売却するのもおすすめです。
接道義務を果たせば再建築もできるので、資産価値が上がって買い手も現れやすくなるでしょう。
この場合、隣地の所有者への交渉が必要になりますが、交渉が成立すれば土地の価値が上がるので頑張ってみましょう。
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まとめ
未接道物件は、建築基準法の接道義務を果たしていないため、リフォームはできますが再建築ができません。
住宅ローンが借りられないなどのデメリットもあるので、買い手が現れづらいでしょう。
売るときは隣地と一緒に売却して土地の資産価値を上げたり、リフォームをして賃し出したりして、買い手や借り手を探しましょう。
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